Industria Hotelieră post pandemie cunoaşte un reviriment important în toată lumea. În centrul şi estul Europei, şi în special în România, se constată o dezvoltare fără precedent a investiţilor în piaţa imobiliară hotelieră. Această piaţă are un specific aparte, deoarece o proprietate hotelieră este simultan un obiect imobiliar şi o întreprindere de servicii. Dacă proprietatea îşi desfăşoară activitatea sub forma unui hotel de clasă economică, investiţia în imobiliar se amortizează într-un termen mai scurt decât orice proprietate imobiliară prin randamentul ridicat obţinut (dacă, evident, vorbim de un proiect bine gândit). În cazul în care se investeşte într-o proprietate care va găzdui un hotel de lux, atunci suplimentar randamentului obţinut din exploatare (poate chiar mai mic procentual decât în cazul unui hotel din gama economică) se adaugă o multiplicare importantă în timp a investiţiei iniţiale şi o concretizare a acestei plusvalori în momentul vânzării (brandul sub care funcţionează proprietatea având o importanţă majoră).
Au existat trei etape mari în investiţiile hoteliere:
• în prima etapa investitorii principali au fost familiile care au avut o pasiune pentru ospitalitate. Numărul acestor proprietari, însă, a scăzut enorm.
In România un rol important l-a jucat perioada de tranziţie cu un capitalism sălbatic si bazat exclusiv pe relaţii („capitalism de stat”, „capitalism de cumetrie ”etc). Faimosul sistem al anilor 90 de „locaţie de gestiune” (legea 5 din 1990) a diminuat valoarea multor proprietăţi deoarece cei care au preluat in gestiunea aceste proprietăţi nu au avut interesul (si multi nici nu au avut de unde) sa investească si au extras maximum de substanţa ne menţinând proprietăţile la un grad optim de funcţionare. Lipsa capitalului si o anumita delăsare si lipsa de organizare (uneori voita) a dus la o puternică degradare a bazei materiale a turismului romanesc. Totul a început cu modul de privatizare defectuos car a dus la o adevărată distrugere a unor bunuri, unele, au fiind preluate „din mila” si cu ajutor semnificativ de la stat de unii „antreprenori” ai capitalismului incipient romanesc.
• în etapa a doua (care încă mai subzistă) au apărut investitorii structurali (în principal fonduri de investiţii şi bănci). În această fază am asistat şi la mutări majore în gestiune hotelieră ca şi în modelele de afaceri, iar la vârful lanţurilor hoteliere au apărut în special leaderi cu pregătire financiară şi/sau juridică ce pot să se alinieze mult mai uşor cu finanţiştii. Tot în această etapă am constatat şi o ieşire din management a principalelor grupuri hoteliere care au preferat francizarea în locul managementului. Aceasta a permis unor societăţi specializate în management, însă fără un brand cunoscut (white label), dar care pot gestiona o proprietate sub franciză (manchiză) să preia, în numele proprietarului, managementul multor hoteluri.
In România, capitalul privat a început sa se cristalizeze iar puterea financiara a crescut simţitor. Pe de-o parte multi antreprenori care au reuşit in diferite alte domenii economice au început sa investească in imobiliarul hotelier ca valoare de refugiu si randament important. In paralel, la interesul fondurile de investiţii străine s-a adăugat la cel autohton. Băncile au început sa fie interesate in creditarea proiectelor hoteliere iar unele au chiar investit direct.
• în etapa a treia, după 2015 si in special după pandemie constatăm un apetit crescând al societăţilor şi grupurilor imobiliare de a investi în piaţa hotelieră pentru a-şi diversifica activitatea de bază şi a-şi mări profitabilitatea. Această schimbare de paradigmă, bazată şi pe evoluţiile menţionate anterior, a produs o nouă dinamică în piaţa de investiţii imobiliare cu caracter ospitalier (vorbim aici de ospitalitate în sens larg, introducând atât restaurantele, cât şi clinicile şi alte domenii imobiliar-ospitaliere precum campusurile corporaţiilor dar şi aparthotels şi serviced apartments).
Diferenţele dintre modalităţile investiţionale dintre România si restul lumii s-au atenuat iar România ca si alte tari CEE au devenit atractive atât prin pieţele locale care s-au dezvoltat cat si prin potenţialul enorm amplificat tocmai de faptul ca multi ani acesta nu a fost exploatat la adevărata lui valoare. Cu tot interesul instituţiilor financiare de a investii direct in aceasta piaţa, antreprenorii romani continua sa aibă un rol important fiind adevăraţii catalizatori al dezvoltării unui produs turistic românesc de o calitate superioara.
Problema cea mare acum nu o mai reprezintă lipsa de interes a pieţei imobiliare cu caracter ospitalier ci lipsa unei forte de munca bine formate. Importul de forţa de munca in special din Asia poate fi o soluţie la termen scurt însă fără investiţii importante in formarea profesional de calitate, industria hoteliere si implicit piaţa imobiliara hotelieră nu îşi va putea recupera investiţiile făcute. In acest scop nu e suficient sa speram o simplă schimbare de mentalitate a principalilor actori ai acestor sectoare. Este important ca statul sa-si definească si sa-si asume un rol regulator mai important.
Dr Ray F. IUNIUS este CEO al grupului educaţional Winsedswiss Education Group, specializat în pregătirea viitorilor angajaţi din industria ospitalităţii.
