Goana după contracte începe din stadiul de proiect: Dezvoltatorii promit contribuţii financiare la amenajare şi chirii mai bune pentru chiriaşii care încheie contracte înainte de inaugurare
♦Contractele încheiate înainte de finalizarea proiectelor de retail sunt pârghia de siguranţă a dezvoltatorilor, care vor să se asigure că spaţiul comercial va înregistra un trafic ridicat din primele zile de la inaugurare ♦ De etapa preînchirierilor depinde şi obţinerea finanţării de la bancă.
Dezvoltatorii de proiecte de retail îşi încep goana după chiriaşi cu luni bune înainte de inaugurare, în condiţiile în care cerinţele pieţei arată că un proiect bun este cel care are, în momentul inaugurării, un grad de ocupare de peste 90%, unele ajungând chiar la 95% sau 100% în ziua deschiderii. Principiul pe care mizează dezvoltatorii imobiliari este faptul că viitorii chiriaşi ai unui mall pot încheia contracte în condiţii comerciale mai bune înainte de deschidere decât după ce acesta a fost deja dat în folosinţă.
„Dezvoltatorii reuşesc să atragă chiriaşi prin oferirea unor condiţii comerciale favorabile: oferă contribuţii financiare pentru amenajarea spaţiului, o chirie mai bună, posibilitatea de a alege cea mai bună poziţie pentru un vad comercial mai bun, locaţie, accesibilitate, ancora de hipermarket, mixul de chiriaşi gândit pentru proiect, dar şi experienţa dezvoltatorului”, spune Carmen Ravon, head of retail leasing în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE.
De etapa de preînchiriere depinde obţinerea finanţării pentru care băncile finanţatoare solicită un anumit grad de ocupare şi venit din chirii garantat. Gradul de ocupare înainte de inaugurare este şi un indicator al viabilităţii proiectului.
„Mallurile sunt condiţionate de aceste preînchirieri, aşadar de obicei au o ancoră pe hipermarketuri şi cel puţin una pe fashion pentru a putea obţine finanţarea”, spune Horaţiu Florescu, chairman & CEO la Knight Frank România.