Equest: Fondurile de investitii stau departe de achizitiile de active, oricat de multi bani ar avea

George Teleman, managerul care conduce activitatea fondului Equest Balkan Properties cu un portofoliu de 11 proprietati in Romania, sustine ca nici macar investitorii cu bani nu-si plaseaza in aceasta perioada fondurile in dezvoltare si achizitii de active imobiliare, in conditiile in care ce-a fost mai rau in piata imobiliara nu a trecut inca.

"Oricat cash ar avea un fond nu il pune acum in dezvoltare. Viziunea investitorilor de la Londra este ca Europa Centrala si de Est va fi extrem de afectata, iar criza nu si-a spus inca ultimul cuvant", spune Teleman, care enumera mai multe motive pentru care este de preferat ca investitorii imobiliari "sa stea pe cash" in aceasta perioada.

"Activele investitorilor au fost dezvoltate prin credite. Daca raportul loan to value (intre valoarea imprumutului si valoarea activului - n.r.) creste, banca iti poate cere sa vii cu bani de acasa mai repede. Pe de alta parte, creditarea este zero, astfel ca nimeni nu vine cu 100% equity pentru dezvoltare. In plus, decat sa cumperi active, mai bine cumperi actiuni in prezent, tinand cont ca majoritatea firmelor listate la Londra sunt subevaluate cu 70-90%", spune reprezentantul Equest, dand exemplu omului de afaceri Dinu Patriciu, care a achizitionat peste 99% din titlurile fondului Fabian, listat de asemenea la Londra.

Equest detine in Romania patru cladiri de birouri de mici dimensiuni in Bucuresti, trei centre comerciale - Vitantis in Bucuresti, Moldova Mall in Iasi si un alt proiect in Targoviste (chiriasi Praktiker si Technomarket) -, un parc logistic la intrarea pe autostrada Bucuresti-Pitesti si alte doua terenuri destinate realizarii unui proiect de retail in Ploiesti si a unei parcari supraetajate in Capitala.

"Proiectul din Ploiesti este in stand-by. Pentru parcarea din Bucuresti avem discutii cu bancile Raiffeisen si Bank Austria, cu care am mai colaborat pana acum, pentru o finantare, insa conditiile s-au schimbat, componenta equity necesara fiind de 50% din valoarea investitiei", spune Teleman. El afirma ca n-a "mai auzit de trei luni" de finantari bancare pentru dezvoltarea de proiecte sau achizitii imobiliare, ci doar pentru capital de lucru.

Firma a finalizat recent parcul logistic din portofoliu, care a ajuns la o suprafata utila de 60.000 mp, dintre care 40.000 mp sunt inchiriati. In cadrul centrului comercial Vitantis, finalizat in ultima parte a anului trecut, gradul de ocupare a spatiilor comerciale este de 92%, in timp ce Moldova Mall este inchiriat 87%.

"In decembrie vanzarile au fost peste asteptari, dar in perioada aceasta, ianuarie-martie, sunt presiuni mai mari pe chirii. Ne asteptam la o scadere a veniturilor din chirii in acest an, dar acceptam sa negociem cu retailerii doar in situatii de castig reciproc - o reducere acum a chiriei in schimbul unei cresteri ulterioare sau a unei extinderi a contractului", mai spune Teleman.

Equest a anuntat in luna noiembrie a anului trecut ca proprietatile finalizate din portofoliu, evaluate la circa 160 mil. euro, sunt disponibile spre vanzare, dar nu a realizat nicio tranzactie in aceasta perioada. "Am primit cateva oferte, nu multe, dar toate erau cu 0,5-0,75% (randament al investitiei acceptat de cumparator - n.r.) peste cat am fi putut noi digera. Am hotarat astfel sa le mai tinem in portofoliu pentru a le consolida", spune seful Equest, care a realizat in luna septembrie a anului trecut una din ultimele tranzactii mari din regiune, renuntand la mallul City Center din Sofia pentru 101,5 mil. euro.

"Discutiile au inceput in luna aprilie a anului trecut. Cumparatorii aveau de inchis un fond, iar tranzactia fusese deja anuntata, la un randament de 7,1%. Acum, nici eu nu as mai cumpara active, in lipsa unei combinatii ideale intre fonduri proprii si credite", a mai spus seful Equest.

Capitalizarea fondului listat la bursa de la Londra se ridica in prezent la circa 26 de milioane de lire sterline, in scadere cu 75% fata de valorile din urma cu un an. Equest este unul dintre primele fonduri listate pe bursa de la Londra care au intrat pe piata locala in urma cu mai bine de trei ani, cand a derulat in special achizitii de proprietati finalizate, concentradu-se ulterior si pe proiecte de dezvoltare.