Cum a găsit Nusco în criză chiriaşi pentru un turn de birouri cu 18 etaje
Un nou turn, cu 18 etaje, a fost finalizat în Bucureşti, în apropierea staţiei de metrou Aurel Vlaicu, unde lucrările de amenajare a spaţiilor pentru câteva mii de angajaţi ai unor companii precum Oracle, Bayer, Centrofarm sau Raiffeisen Leasing sunt în curs.
Michele Nusco, cel care coordonează afacerile din România ale
familiei oamenilor de afaceri italieni Nusco, care au extins pe
piaţa locală afacerea cu uşi la începutul anilor '90, povesteşte,
proaspăt întors de pe şantierul turnului de birouri Nusco Tower că
"terenul pe care se află proiectul a fost cumpărat în 2001-2002
pentru un show-room al fabricii de uşi, dar eu am dorit apoi să
facem un turn cu 18 etaje".
Nusco a făcut, la fel ca numeroşi oameni de afaceri locali, pasul
dinspre producţie către imobiliare în perioada de boom a pieţei şi
s-a trezit în faţa situaţiei de a începe lucrările la o investiţie
de circa 40 de milioane de euro la începutul anului 2008, exact
când piaţa îşi începea declinul.
Zona Aurel Vlaicu a cunoscut însă o dezvoltare imobiliară deosebită
în ultimii ani. Dacă la începutul anilor 2000 era o zonă prăfuită
prin care se făcea trecerea dinspre câmpurile din Pipera către
centrul oraşului, acum tinde să devină un pol important de birouri
moderne, în care şi-au stabilit sediile companii precum
PricewaterhouseCoopers, Colgate-Palmolive, Oracle sau
Holcim.
"A fost greu ca proprietar să închiriem clădirea făcută în timpul
crizei. Am început construcţia în aprilie 2008, dar pot spune că aş
fi construit-o şi dacă aş fi ştiut cât de dificilă va fi această
perioadă de criză", spune Nusco. El a preluat afacerile începute
de tatăl său încă din perioada comunismului, când acesta venea în
Bucureşti pentru a comanda uşi şi componente din lemn de la
fabricile din Pipera.
Acum, fiul lui se ocupă atât de producţie, cât şi de imobiliare
şi spune că are chiriaşi pentru 12 din cele 18 etaje ale Nusco
Tower după ce a semnat contracte cu Oracle, Bayer, Centrofarm şi
Raiffeisen Leasing, în timp ce A&D Pharma va deschide la
etajul 1 o clinică medicală Anima.
În ultimii ani au fost purtate discuţii cu circa 30 de companii.
Primii chiriaşi se vor muta începând cu luna decembrie, astfel că
"în Nusco Tower vor fi organizate mai multe petreceri de Crăciun",
spune şi Horaţiu Florescu, preşedintele firmei de consultanţă
imobiliară The Advisers Knight Frank, agentul proiectului.
"Avem opţiuni pentru restul clădirii şi cred că o vom închiria
integral până la sfârşitul anului. Am vrut să facem o clădire
sănătoasă din punctul de vedere al chiriaşilor şi am preferat
companii dispuse să împartă riscul. Putem să mai luăm doi-trei
chiriaşi care să plătească o chirie mai mare sau unul care să ia
tot spaţiul. Depinde însă şi de cât de repede îşi iau aprobările să
semneze", spune Florescu, cel mai puternic broker de pe piaţa de
birouri.
Cel mai important chiriaş al clădirii va fi gigantul IT Oracle,
care a preluat un spaţiu de 7.000 de metri pătraţi în care îşi va
extinde operaţiunile derulate în imediata apropiere, în clădirile
Oracle Tower şi Floreasca Business Park.
Cât de greu este să semnezi un contract de circa 6
milioane de euro cu Oracle?
"Negocierile cu Oracle
au durat în jur de două-trei luni. Oracle şi-a trimis
consultanţii din Marea Britanie pentru a realiza un audit al
clădirii", spune Florescu. Cei de la Oracle îşi vor amenaja
singuri spaţiul, deşi în timpul crizei amenajarea gratuită a
birourilor de către proprietarul clădirii devenise o practică
destul de des folosită.
În ciuda crizei, Nusco estimează că turnul de birouri va genera
venituri anuale din chirii de 4,5-5 mil. euro, în funcţie de
valorile la care vor fi semnate ultimele contracte.
"Investiţia în proiect s-a ridicat la circa 34 de milioane de euro
plus terenul, care era evaluat la un moment dat la nouă milioane
de euro. Nu vrem să vindem clădirea. Nu ducem lipsă de bani şi nu
cred că mi-ar influenţa viaţa prea mult. Dacă am primi însă o
ofertă la un randament de 5% în euro pe an pentru cumpărător,
bineînţeles că am vinde", spune Nusco, care a luat de la UniCredit
un credit de circa 30 de milioane de euro pentru dezvoltarea
clădirii de birouri.
Italienii au realizat în România investiţii de circa 30 de milioane
de euro, iar afacerea cu uşi, sub brandul Pinum, generează venituri
anuale de aproximativ 15 milioane de euro.
O parte din bani au fost direcţionaţi către achiziţia de terenuri,
portofoliul firmei fiind format din aproximativ 50 de hectare de
teren.
"Mai avem 30 de hectare de teren aici în Pipera, alte loturi în
oraş cu o suprafaţă de cinci hectare şi 15 hectare lângă Bucureşti.
Lângă Nusco Tower vrem să facem o altă clădire de birouri cu 12
etaje şi circa 12.000 de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, dar
banca solicită un contract de preînchiriere de 30-40% din clădire.
Dacă voi avea un chiriaş care să ia 4.000 de metri pătraţi, încep
construcţia. Aşteptăm întâi să terminăm închirierea Nusco Tower",
mai spune italianul.
Florescu este optimist şi spune că din septembrie piaţa birourilor
s-a schimbat, odată cu întoarcerea managerilor din concedii.
"Anul trecut clienţii spuneau "da, da, da" şi nu se întâmpla nimic.
Oamenii nu puteau lua decizia de a se muta. Din septembrie
chiriaşii au început să se uite, vizitează clădiri, compară,
întreabă agenţii. Mai sunt însă chiriaşi care cred că piaţa este
încă a lor, dar aş vrea să văd unde se vor muta peste un an, ţinând
cont că nu vor mai fi livrări", spune el.
The Advisers a intermediat anul acesta semnarea unor contracte de
închiriere sau reînchiriere a unor spaţii de birouri cu o
suprafaţă de 42.000 de metri pătraţi, având o cotă de circa 45%
din piaţa tranzacţiilor realizate prin intermediul agenţilor,
potrivit datelor lui Florescu.
Nusco în schimb este mai rezervat şi apreciază că piaţa imobiliară
încă nu începe să crească, dar are un plan "de rezervă" în cazul în
care nu va începe un al doilea proiect de birouri. "La început,
când am venit în România, mi-a plăcut energia care era aici. În 20
de ani însă au fost făcute doar investiţii private - drumurile
sunt la fel. Iar în ultimii doi ani s-a prăbuşit totul. Nu mai poţi
face programe de dezvoltare. Anul viitor dacă va fi tot criză, voi
pleca mai mult în vacanţă", conchide italianul.