La graniţa dintre Cosmos şi Pipera

Ca să ajungi la proiectul Cosmopolis, aflat la nord de Capitală, în comuna Ştefăneşti, una dintre căile de acces este prin Pipera. Două pasaje, unul la calea ferată şi altul peste şoseaua de centură au mai fluidizat din trafic în ultimii doi ani, dar lucrările la pasajul de la Calea Floreasca şi strada Barbu Vă­cărescu, precum şi drumul pe o singură bandă de pe Pipera-Tunari provoacă încă dureri de cap şoferilor, în special la orele dimineţii.

Venind dinspre Pipera-Tunari nu ai acces la acel drum, aflat în partea stângă, ţinând cont de "regimul de autostradă" al centurii, astfel că eşti nevoit să parcurgi încă 2,5 kilometri până la următoarea ieşire de pe centură şi alţi 2,5 kilometri înapoi pe celălalt sens, astfel încât drumul spre Cosmopolis să îţi ajungă pe partea dreapta.

Un drum betonat de câteva sute de metri, presărat cu mai multe limitatoare de viteză cam înalte, leagă centura Capitalei de cel mai mare proiect rezidenţial ridicat în comunele din nordul Bucureştiului şi una dintre cele mai mari investiţii imobiliare derulate în România până în prezent.

Proiectul este locuit în prezent de peste 350 de familii, respectiv 800 de oameni, care ocupă doar o parte din cele 634 de apartamente şi case finalizate în cadrul complexului.

Gradul de ocupare este mult mai mic decât cel vizat înainte de criză, astfel că şi procesul de construcţie a fost recalculat.

"În 2008 aveam 1.200 de ante-contracte. Printre acestea erau şi contractele cu doi investitori, unul care dorea să cumpere 225 de apartamente şi altul cu 100 de apartamente, care nu au mai găsit finanţare pentru a completa achiziţiile. Astfel, am comprimat tranzacţiile la circa 50 de apartamente cu fiecare dintre investitori şi am terminat cu antecontractele dinainte de criză", spune Ahmet Buyukhanli, cel care conduce în prezent dezvoltarea proiectului Cosmopolis, realizat prin intermediul firmei Opus Land Development.

Buyukhanli, care face parte din familia care controlează afacerea cu apartamente, a luat două decizii strategice în perioada crizei: a preluat personal conducerea proiectului, astfel că timp de 4-5 zile pe săptămână poate fi găsit în România, şi a renunţat la firma de construcţii care se ocupa de realizarea proiectului, alegând să lucreze doar prin subcontractori monitorizaţi de o echipă internă.

Circa 150-200 de oameni sunt în prezent pe şantierul din Cosmopolis, care finisează câteva vile şi lucrează la alte blocuri, în condiţiile în care până la finalul anului în complex ar trebui finalizate alte 180 de locuinţe.

Cu 30% mai ieftin

"Am redus costurile de construire cu circa 30% de când a început criza şi construim singuri, fără un antreprenor general. Preţurile au scăzut cu acelaşi nivel, de 28-30%", spune Buyukhanli, care vinde în prezent garsoniere în Cosmopolis cu o suprafaţă construită de 50 mp la un preţ de 38.000 de euro, fără TVA.

Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai flexibili în ultimii ani. La intrarea în showroom-ul Cosmopolis este parcat un Renault roşu, care poate fi oferit drept discount cumpărătorilor de apartamente, în funcţie de preferinţe. Unii au maşină, astfel că vor loc de parcare, în timp ce alţii caută alte "bonusuri" pentru a cumpăra în prezent un apartament situat totuşi la marginea Capitalei, în condiţiile în care de la etajele superioare ale complexului pot fi observate turme de oi.

"Toţi au cereri speciale. Practic, trebuie să avem câte un alt proiect pentru fiecare client. Am creat produse noi pentru cumpărători. Poate aşa trebuia să fie de la început. Acum, facem rezervarea apartamentului pentru o lună, timp în care banca verifică dacă acel client este eligibil, se plăteşte avansul, se ia împrumutul, iar noi oferim garanţie bancară, astfel că şi clientul este asigurat în situaţia în care nu finalizăm apartamentul", spune Buyukhanli.

Atmosfera prin complex pare relaxată: copii care se plimbă cu bicicleta departe de zona în care sunt ridicate noile blocuri, în timp ce un câine-lup stă liniştit într-un ţarc amenajat de proprietarul unui apartament de la parterul unuia dintre blocuri.

Pe de altă parte, pe un gard de la intrarea în complex un anunţ îţi distrage atenţia: "Nu cumpăraţi apartamente în Cosmopolis până nu vedeţi şi oferta noastră". Buyukhanli spune că este vorba de un investitor mai mic, care a cumpărat câteva apartamente pe care încearcă să le revândă. Sunt mai ieftine? "Cum ar putea fi mai ieftine?", se întreabă reprezentantul Cosmopolis, în condiţiile în care investitorii speculativi cumpărau apartamente în perioada 2007-2008, când şi preţurile în imobiliare erau mai mari. Oricum, poate merită un telefon, ţinând cont de situaţiile dificile în care au ajuns o parte dintre investitorii speculativi în apartamente.

Anul 2009 este în schimb unul de care Buyukhanli nu îşi aminteşte cu prea mult drag. Lucrurile însă au început să se îmbunătăţească din a doua jumătate a anului trecut.

"Au fost luni în 2009 în care nu am vândut nimic. A fost cel mai rău an. În 2009 vindeam cam 2-3 apartamente lunar, dar din iulie 2010 am ajuns la vânzări de 6-8 apartamente lunar şi am avut chiar 10-12. În prezent avem 11 clienţi «în pending»", spune Buyukhanli.

În funcţie de ritmul de vânzare este stabilit şi ritmul de construire a locuinţelor. La sfârşitul lui 2009, lucrările au fost oprite aproape complet şi au fost reluate după circa nouă luni. În 2008 firma avea circa 1.000 de muncitori pe şantier, dar în prezent numărul lor se ridică la 150-200 şi poate creşte până la maximum 500, ţinând cont de noile realităţi ale pieţei.

Case de 90.000 de euro

Aceste "noi realităţi" impun însă şi un nou profil de locuinţe. Faza a doua a proiectului, cu o suprafaţă construită de 115.000 de metri pătraţi, ar urma să fie finalizată în decurs de trei-patru ani, din care 20.000 de metri pătraţi anul acesta.

Terenul de circa 100 de hectare pe care firma îl deţine în Ştefăneşti permite însă şi derularea altor construcţii, în paralel.

"Vrem ca în 2012 să începem şi a treia fază, la care să lucrăm în paralel. Această etapă ar urma să fie formată doar din case mai mici, cu două etaje, trei camere şi o suprafaţă de 106 metri pătraţi, la preţuri de 90.000 de euro plus TVA, în grupuri de câte opt".

Această etapă s-ar "mula" mai mult una dintre cerinţele clasei medii: dacă tot mă mut în afara oraşului, măcar să stau într-o "casă pe pământ". În plus, la acest preţ TVA-ul perceput ar fi de 5%, mult mai mic faţă de nivelul de 24% cu cât sunt impozitate tranzacţiile cu locuinţe mai scumpe de 380.000 de lei (93.000 de euro) vândute de persoane juridice.

Până în prezent, în cadrul proiectului au fost construite doar vile de mari dimensiuni, cu preţuri de 300.000-400.000 de euro, şi apartamente în blocuri cu până la zece etaje, unele având suprafeţe prea mari pentru posibilităţile cumpărătorilor din aceste zile.

Câte apartamente mai sunt acum de vânzare în Cosmopolis? În blocurile finalizate, deşi circa 200 de apartamente sunt încă nelocuite, dezvoltatorii mai au doar 15 unităţi spre vânzare, în timp ce din cele 180 de apartamente care ar trebui finalizate în acest an, sunt vândute doar ceva mai mult de 20 de unităţi.

Per total, conform noilor calcule, în cadrul complexului ar putea fi ridicate peste 8.000 de locuinţe, într-un termen determinat în momentul de faţă doar de evoluţia cererii pentru locuinţe. Puţine sunt proiectele în care au fost ridicate până în prezent mai mult de 1.000 de apartamente noi pe piaţa locală, astfel că varianta celor 8.000 de locuinţe este deocamdată greu de imaginat.

Cu toate acestea, proiectul încearcă să ofere facilităţile necesare astfel încât să te poţi rupe de oraş pentru câteva zile fără a avea prea multe lipsuri. Proiectul are un club cu ponei, iar periodic este adus şi un cal pentru echitaţie, are terenuri de tenis, baschet şi sală de fitness "în aer liber", un supermarket şi o grădiniţă. "Va fi şi o pizzerie, o cafeterie şi o farmacie, depinde de operatori când, dar noi sperăm că în acest an".

Pe un teren de 100 de hectare pot fi construite foarte multe lucruri, ţinând cont că ridicarea unui mall precum Sun Plaza sau Cotroceni Park se face pe un lot de doar 5-10 hectare. "Dacă cineva este interesat să construiască ceva ce poate aduce valoare proiectului nostru, putem discuta vânzarea unor por­ţi­uni de teren".

Până atunci, compania va pune la dispoziţia autorităţilor o porţiune din teren pentru construirea unui drum care să lege proiectul de comuna Tunari, proiect care va crea un nou acces spre Cosmopolis prin care ar fi evitaţi cei cinci kilometri parcurşi suplimentar pe centură. Acest drum ar putea fi gata chiar în acest an, iar la câteva sute de metri distanţă se vede capătul viitoarei autostrăzi spre Ploieşti, care ar urma să crească traficul din zonă, ridicând astfel vizibilitatea complexului de locuinţe.

Un asemenea proiect implică investiţii importante de infrastructură, dar şi pentru legarea la utilităţi. Cosmopolis are o staţie de epurare proprie, în timp ce pentru racordarea la curent au fost traşi şapte kilometri de cabluri din Afumaţi, o investiţie de 4,5 milioane de euro, potrivit lui Buyukhanli.

Cât costă să stai în Cosmopolis

"Taxele de administrare diferă în funcţie de suprafaţa apartamentului şi numărul de persoane care locuiesc în el. Spre exemplu, pentru un apartament de 60 de metri pătraţi utili, în care locuiesc două persoane, taxa lunară de administrare este de 250 de lei, sumă în care este inclusă paza, întreţinerea spaţiilor verzi şi a piscinelor, curăţenia spaţiilor comune, lifturile, apa, gunoiul, padocul pentru câini vagabonzi în care sunt strânşi câinii care mai vin pe lângă blocuri şi transportul până la staţia de metrou Pipera", spune Claudia Nedelcu, directorul de marketing al Cosmopolis.

Restul utilităţilor - gazele şi electricitatea - sunt furnizate şi contorizate de către Distrigaz Sud şi Enel, astfel că sumele de achitat variază în funcţie de consum.

Buyukhanli estimează valoarea totală a investiţiei realizate până în prezent în Cosmopolis la circa 180 de milioane de euro, cea mai mare a familiei sale, care deţine în Turcia mai multe hoteluri şi dezvoltă alte proiecte rezidenţiale.

Pe drumul spre Cosmopolis, pe Pipera-Tunari, se află însă şi proiectul My Dream Residence, dezvoltat de alţi investitori din Turcia, acţionarii firmei Plus Development. My Dream a intrat în insolvenţă, iar apartamentele au fost scoase la licitaţie, deşi se află mai aproape de centrul Capitalei.

Cu toate acestea, proprietarul Cosmopolis îşi priveşte cu alţi ochi proiectul. "Cred că am făcut o trea­bă bună în Cosmopolis. Este ceva ce nu s-a mai făcut în Bucureşti. În construcţii este mult de muncă şi mereu mai apar probleme, dar suntem aici să le rezol­văm", conchide Buyukhanli.