ZF Investiți in România

ZF Investiţi în România! Georgian Marcu, Green Angels: Randamentul mediu pe chirii a scăzut de la 7% la 5% în piaţa rezidenţială din Capitală. Abia din toamna anului viitor am putea vedea o revenire

11.08.2021, 00:05 Autor: Alex Ciutacu

♦ Randamentele ajung înspre 3% în zone precum Primăverii, dar pot ajunge şi spre 7% cu o garsonieră într-un bloc vechi de la marginea oraşului ♦ Încep să se formeze proprietari de portofolii de apartamente pe piaţa rezidenţială locală. 

Randamentul mediu anual obţinut de cei care achiziţionează proprietăţi în scopul închirierii a scăzut în piaţa rezidenţială din Capitală de la 7% la 5%, din cauza pandemiei şi a condiţiilor generate de această criză sanitară, a explicat Georgian Marcu, broker şi proprie­tar al companiei de consultanţă imo­biliară Green Angels,  în emi­siunea ZF Investiţi în România!, reali­zată în parteneriat cu CEC Bank.

„Randamentele au scăzut semnificativ, dacă înainte ne uitam la un 7%, acum probabil ne uităm pe la un 5% în medie. (…) Consider că este o decuplare între preţurile de vânzare şi chirii, prin prisma faptului că două dintre cele mai importante categorii de public au dispărut din oraşele mari: în primul rând, studenţii, care pun presiune pe orice piaţă, şi în al doilea rând expaţii”. 

Calculul realizat de invitat s-a bazat pe randamentele medii pe apartamente noi în zone considerate bune, însă el a subliniat că sunt zone cu randamente mai mici, dar şi zone în care acestea pot ajunge din nou spre 7%. 

„Dacă o ducem în extreme, în Primăverii sau Kiseleff randamentul e 3%, nici măcar 5%. Dacă iei o garsonieră la marginea oraşului într-un bloc vechi poţi ajunge şi în 7%. Depinde foarte mult de obiectivele fiecărui client în parte atunci când ia decizia de investiţie, dacă intră pentru randament, pentru aprecierea valorii sau pentru un pasiv, inclusiv la pensie”. 

Pe lângă studenţi şi expaţi, Marcu mai vede o presiune şi din partea fenomenului „work from home”, care a dat posibili­tatea unora dintre angajaţii companiilor din Capitală să se mute în afara oraşului. În ceea ce priveşte studenţii, ei reprezintă o componentă care poate pune presiune în lanţ pe întreaga piaţă. 

„Studenţii pun o presiune foarte mare pe segmentul low-cost, care se duce de obicei şi pe segmentele superioare. Ei închiriază tot ce se poate pe low-cost, iar cei care doreau să mai închirieze pe acel segment merg cu 100 de euro mai mult şi tot aşa. (…) Consider că presiunea ajunge inclusiv până pe segmentul cu unităţi care se închiriază la 1.000 de euro pe lună”. 

Compania de consultanţă imobiliară Green Angels se ocupă în principal cu vânzarea şi închirerea unităţilor din proiecte boutique de pe segmentele premium sau de lux din Bucureşti. Totodată, Georgian Marcu iese „la cumpărături” în piaţă o dată la câţiva ani pentru o serie de investitori care caută proprietăţi în vederea obţinerii de randamente. 

„Acesta a fost unul dintre anii în care nu am achiziţionat, ne uităm pe final de an în funcţie de cum se aşează piaţa. Am învăţat din achiziţiile trecute să ne uităm foarte atent şi la pipeline-ul care vine pe fiecare zonă. Sunt câteva zone unde în următorii ani se vor livra câte 2.000 de unităţi, iar dacă ne gândim că 10-15% dintre proprietăţi vor fi achiziţionate cu scop investiţional cred că presiunea pe piaţa chiriilor va fi una şi mai mare”. 

Expertul consideră că randamentul mediu de 5% se va menţine şi anul viitor, chiar dacă pandemia va începe să dea înapoi, iar lumea se va îndrepta căre aşa-numita normalitate. 

„Mă aştept ca presiunea dată de oferta în creştere să rămână inclusiv până anul viitor în toamnă. Dacă lucrurile se vor aşeza, poate din toamna anului viitor să vedem o revenire a randamentelor pe chirii”. 

El consideră că piaţa rezidenţială din Capitală a dat dovadă de elasticitate în 2020, întrucât micii proprietari au corectat preţurile destul de repede şi au ales să nu stea cu unităţile neînchiriate. 

„Unde am avut şi un stoc destul de mare preţurile s-au corectat destul de repede, astfel încât cei mai flexibili dintre proprietari au putut să îşi închirieze, să obţină randamente, chiar dacă nu la acelaşi nivel ca înainte. Cea mai mare pierdere a unui investitor este aceea din gradul de neocupare, nu neapărat din negocierea unei chirii cu 10-15% mai mult sau mai puţin. Dacă stai cu el două luni gol până să corectezi preţul pierderea este mult mai mare”. 

Un alt element interesant care se formează în piaţa chiriilor din Capitală în ultimii ani ţine de apariţia unor jucători care îşi construiesc portofolii de apartamente cu scopul de a le scoate la închiriat. 

„Astăzi sunt în piaţă proprietari care au portofolii de apartamente şi mă refer între 50 şi 100 de unităţi. Ştiu cel puţin patru jucători care în ultimii ani au achiziţionat, au fost foarte discreţi, nu au ieşit în faţă deloc, au achiziţionat în general în ansambluri imobiliare noi. Sunt sigur că vom vedea proprietari cu stocuri mai mari de locuinţe”. 

Decuplarea dintre preţurile apartamentelor şi chirii de care vorbeşte Georgian Marcu se poate vedea şi în datele disponibile pentru T2/2021 versus T2/2020. 

„Dacă ne uităm per ansamblu la piaţă, tocmai ce a apărut raportul pe T2 realizat de Analize Imobiliare, şi vedem tranzacţii în creştere, preţuri în creştere, în special pe segmentul locuinţelor noi, undeva la 10%, iar pe locuinţele vechi undeva la 4,5%, comparativ cu T2/2020. Numărul de tranzacţii în creştere este oarecum normal, întrucât anul trecut în al doilea trimestru eram în stare de urgenţă”. 

Problemele care planează asupra dezvoltării pieţei rezidenţiale din Capitală ţin în principal de imposibilitatea de a autoriza proiecte noi, dar şi de instabilitatea generată de preţurile materialelor de construcţii. 

„Am avut în această vară un proiect micuţ care a fost pus pe hold până lucrurile se liniştesc. Mai am un alt proiect pe care trebuia să îl semnăm şi să începem promovarea, a început deja construcţia pe el, doar că dezvoltatorii au luat decizia de a nu-l mai scoate la vânzare acum. Îl vor construi pe banii lor, iar la final vor face şi preţurile proprietăţilor în funcţie de costul total al dezvoltării”. 

 

O campanie Ziarul Financiar și CEC Bank