"Crizaa aratat ca dezvoltarea urbana a Bucurestiului nu va avea loc lafel de repede cum se credea in perioada in care terenurile dinjurul orasului, pana la Frumusani, se vindeau in prostie. Acesteterenuri au revenit la stadiul lor normal, acela de loturiagricole", a declarat Filip Stoica, presedintele AsociatieiNationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).
Omul de afaceri Ioan Niculae, proprietarul grupului Interagro cuafaceri de 500 mil. euro in agricultura, spunea recent ca a ajunssa cumpere un hectar de teren agricol cu 2.300 de lei (560 deeuro), ceea ce face ca metrul patrat de teren agricol sa costecinci centi in sudul Romaniei.
In apropierea Capitalei, una dintre putinele tranzactii recentecare ar putea stabili un reper de pret s-a realizat la un nivel de9 euro/mp, cu 78% mai putin fata de o evaluare facuta la jumatateaanului 2008. Chiar si cu aceasta scadere, unii consultanti auapreciat ca pretul terenului de peste 120 de hectare din Crevedia afost inca destul de ridicat. In urma cu doi-trei ani, investitoriicumparau terenuri la 10-15 kilometri de Bucuresti pentruconstructia unor mega-proiecte de locuinte. Cele mai multe au ramasinsa deocamdata pe hartie, in conditiile in care proiectele deinfrastructura intarzie, astfel ca cea mai mare parte a populatieiprefera sa ramana in interiorul orasului, aproape de punctele deinteres.
Cine este ANEVAR
Printre membrii ANEVAR se numara cei mai mari jucatori dinconsultanta imobiliara (Colliers, CBRE Eurisko, DTZ sau Cushman& Wakefield), dar si firme precum Deloitte sau Ernst &Young.
ANEVAR este o asociatie cu peste 5.000 de membri evaluatori sicirca 250 de firme care concureaza pe o piata a onorariilor decirca 30 de milioane de euro. Paradoxal, desi mai bine de jumatatedin evaluari sunt in imobiliare (firmele de profil mai evalueaza siintreprinderi, bunuri mobile si instrumente financiare), sefulANEVAR spune ca piata a avut o scadere mica in 2009, an in carenumarul tranzactiilor a scazut puternic.
"Scaderea din domeniul tranzactiilor, la iesirea din patrimoniu aproprietatilor imobiliare, a fost compensata de o crestere pe zonaevaluarilor necesare pentru raportare financiara. Atata timp cat inpiata era o anumita perceptie, imaginea asupra valorilor era destulde clara. De cand a aparut criza, societatile nu mai stiu cat estevaloarea proprietatilor; o parte dintre firme necesita si auditare,unele sunt listate pe piata de capital, astfel ca in zona deafaceri proprietatile imobiliare sunt reevaluate acum anual", a maispus Stoica.
Pe partea de tranzactii, inclusiv cu apartamente, seful ANEVAR nuvede inca o revitalizare a pietei. "Lumea se abtine - cumparatoriiasteapta sa mai scada, iar vanzatorii asteapta vremuri maibune".
In vocabularul evaluatorilor romani a intrat in ultimul an o nouaexpresie, "evaluarea in conditii de criza", din cauza variatiilorprezentate pe piata chiriilor.
"In conditiile unei piete previzibile, poti aprecia cat suntchiriile pe termen lung, si te simti confortabil. Cand este crizainsa si nu poti prevedea, trebuie sa ai anumite variatii si iti puiproblema «ce se intampla daca scade chiria sau creste rata decapitalizare?». In aceste cazuri de cele mai multe ori trebuie sadai o marja valorica", spune Filip Stoica.
Cum poti deveni evaluator?
Pentru a deveni evaluator trebuie urmat un curs de formareprofesionala, un curs de 120 de ore in cadrul ANEVAR sau un mastercare acopera cunostintele necesare in universitatile cu care existaconventii de agreere, printre acestea numarandu-se ASE,Universitatea de Vest sau Universitatea Babes Bolyai.
Ulterior, absolventii trebuie sa urmeze o perioada de stagiatura,care dureaza intre sase luni si doi ani, la sfarsitul careiaevaluatorul trebuie sa prezinte o serie de rapoarte realizate.Pentru evaluarea unui apartament cu doua camere, un expert poateincasa in jur de 100 de euro sau chiar mai mult, tarifele nefiindinsa direct proportionale cu valoarea locuintei evaluate.
Cum se face o evaluare?
Evaluatorii apeleaza in special la trei variante de realizare araporturilor de evaluare. Prima metoda este bazata pe comparatia depiata, in care sunt analizate tranzactiile cu proprietaticomparabile si elementele care pot creste sau reduce valoarea depiata - zona, etajul, finisajele sau, mai nou, informatiile dincertificatul energetic. A doua metoda de evaluare este legata deveniturile generate de acea proprietate - nivelul chiriilor si ratade capitalizare a cumparatorului -, in timp ce a treia abordareeste cea prin costul de inlocuire, ajustat cu deprecierileconstatate - model folosit recent de ANL pentru evaluareaapartamentelor din portofoliu.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
